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iatricwwe2395 發表於 2013-3-1 04:35

債券息率創內房新低龍湖加速高周轉

 [ 在一個月內融資近50億元的同時,龍湖還在通過加快周轉率的方式使其資金鏈不斷充盈 ]
  在近期的資本市場中,龍湖地產有限公司(0960.hk,以下簡稱“龍湖地產”)的幾番閃轉騰挪,無疑使其成為房地產行業中頗令人關注的企業。
  短短一個月內,龍湖地產迅速完成兩次融資;而就在此前的七、八兩月,其更是在重慶、無錫、杭州、大連、青島等地斥資百餘億元拿地……在大多數房企仍沉浸在樓市的逐步回溫之時,龍湖地產已悄然提速、迅速補倉。
  低息融資
  10月12日,龍湖地產宣佈,成功與匯豐銀行、渣打銀行、巴克萊、德意志銀行及摩根士丹利訂立購買協議,發行於2019年到期的利率為6.875%的優先票據,優先票據發行的所得款項約為4億美元,將用作現有及新增房地產專案資金,以及一般企業用途。
  據介紹,此次優先票據的發行得到了資本市場熱烈迴響,獲得超額認購逾40倍,認購量近132億美元。為了滿足資本市場對是次發行債券的龐大需求,龍湖特別決定將發行金額由原來計畫的3億美元增加至4億美元。最為值得關注的是,龍湖此次發行的優先票據票息,已與同期央行基準利率相近,與在港上市的內地房企每年約12%-15%融資成本相比,其此次的融資成本更是只有市場行情的一半。龍湖地產相關負責人表示,得益於近期投資市場活躍,尤其在美國推出新一輪量化寬鬆措施後,刺激了市場氣氛,“發行優先票據可讓龍湖抓緊市場窗口,以合理的融資成本,進一步強化集團的財務實力,優化債務結構,以及延長賬期。”
  就在不到一個月之前的9月18日,龍湖完成了上市以來的首次配股,募資港幣30.9億元。而在去年4月,龍湖還曾完成7.5億美元的優先票據融資,利率為9.5%,融資成本為當時民營房企最優水準。
  有業內人士表示,本次優先票據的發行成本延續了龍湖在資本市場的出眾表現,有賴於龍湖兩年多來穩健增長的業績和過硬的信用評級,也得益於龍湖現有債券在二級市場的優異表現。如,上述龍湖2011年發行的7.5億美金5年期優先票據,自發行日起二級市場價格波動率為中國房企境外美元債券之中最低,收益率亦名列前茅。
  據中原地方統計顯示,10月來,多家房企再推融資計畫,數家房企意向融資額超過150億,在9月全國整體土地市場升溫的背景下,房企輸血拿地的積極性高漲,整體4季度做多的趨勢將更加明顯。“相比於其他房企,龍湖的融資成本明顯更低,主要原因是相比其他企業龍湖的風格更穩健,企業發展前景更被資本市場看好。”北京中原市場研究部總監張大偉如此分析。
  “現在香港資本市場出現了一個機會的窗口期。但這個機會窗口能開多長時間,誰也不知道。公司高層對此達成了比較一致的意見,如果我們能抓住機會,就儘量抓住機會多融一次資金,為下一步發展做基礎的準備工作。”上述龍湖地產相關負責人透露。
  該人士還表示,實際上目前龍湖並不差錢,融資是為了下一步發展。
  根據其半年報,截至2012年6月30日,龍湖地產手頭現金及銀行結存為174.7億元,淨負債率為49%。下半年供貨總量達465億。
  快速周轉
  在一個月內融資近50億元的同時,龍湖還在通過加快周轉率的方式使其資金鏈不斷充盈。
  3月份龍湖地產在瀋陽新增兩塊商業用地,短期內就開工,8月25日龍湖地產紫都城就已經開盤。從拿地到開盤短短5個月的時間,這在業內是極為罕見的。
  無獨有偶,9月2日,全新推出的西安龍湖·水晶酈城,從拿地到開盤僅花費8個月時間內,首期推出約650套主力戶型為90平米的公寓產品,開盤當天銷售420餘套,當月去化達8成,銷售金額超過3億元,領跑區域市場。
  在華南,龍湖地產6月份拿下廈門地塊,短期內已經開始動工,預計很快也將入市。而今年以來,青島龍湖·原山、灩瀾海岸等專案均秉持了“快速開發、高周轉”策略,從拿地到開盤週期僅為6-8個月。
  據CRIC研究中心評論員孫田分析,這一超出常規的操盤速度,就得益於龍湖“快速開發、高周轉”的戰略。實際上,龍湖地產自今年年初就開始執行“三快策略”,即快速集結推貨、快速成交、快速去化,此後至今一直在貫徹落實。
  據龍湖地產內部人士介紹,為了加快專案開發速度,龍湖內部有一個特別獎項,是專門針高周轉設立的。團隊在七個月內成功操作一個專案,可獲得五十萬元的快速開發獎勵,通過物質獎勵的方式,龍湖意在促使專案進而實現資金流的快速滾動。
  “此外,龍湖的高周轉還體現在行銷方面。”孫田表示,集中推貨、快速去化……龍湖準確、快速的反應力在去年10月份“搶收華東”行動讓業內印象深刻。孫田認為,龍湖具有對市場和政策快速反應的靈敏度,能夠抓住“窗口期”實現專案快速去化。“這種快速開發、快速回籠資金的打法,有利於龍湖步步超前,趕在同行前面把握機會擴大規模。”
  憑藉著如此迅猛的周轉速度,10月12日,龍湖地產公佈,今年年9月單月實現合同銷售金額40.1億元(人民幣,下同),環比增長12%。至此,前9月公司累計實現合同銷售金額281.2億元,已完成全年任務的72.1%。
  另據透露,在接下來的四季度,除在售專案保持積極銷售之外,青島龍湖·悠山郡、寧波龍湖·香醍漫步、西安龍湖·楓香庭、杭州龍湖·原著以及廈門龍湖·嘉嶼城等一批全新專案將陸續入市,業態涵蓋別墅、花園洋房、高層以及商業。
  龍湖地產相關負責人表示,將持續深耕“產品聚焦”、“加大區域縱深”和“增持商業”的核心戰略,並不斷深化“快速開發、高周轉”,以優質的產品力和靈活的推盤策略搶抓市場窗口期。
  踩點拿地
  種種跡象表明,龍湖地產通過踩點融資、快速周轉等方式備足糧草,是其領先於行業內大多數企業、抓住市場回暖機會的先行之舉。
  對此,鏈家地產市場研究部常清就表示,龍湖拓展融資和加快周轉,並非源自於經營上的壓力,主要原因還是為下一步發展做準備。而資金狀況良好,充沛的現金流也使得龍湖有底氣籌謀。
  據統計,龍湖地產今年拿地支出總額已達百億元,其先後在北京、西安、廈門、泉州、杭州等一線及二三線城市相繼跑馬圈地,且大多為底價摘得。
  6月,龍湖以17.37億元摘得福建廈門集美區灌口鎮三地塊,後又拿下泉州專案,這標誌著龍湖正式進入華南區域。
  9月,在競爭激烈的北京土地市場,龍湖又以總價14.7億元獲取北京朝陽區孫河地塊,摘得位置較為優越的一幅可打造中高端專案的住宅用地,溢價僅為8.7%。龍湖以接近於底價的合理價格獲取該地塊,該專案也是龍湖進入北京市場五年以來,首個佈局於朝陽區的低密度專案。
  此外,龍湖也曾在今年6月底透露,公司計畫將每年銷售回款的至多10%,用於開發商業地產,而未來3-4年中,每年都會推出1個新的商業專案。而龍湖高層制訂完成的公司發展計畫當中,除了加大商業綜合體的開發力度,還將進一步加大商業專案持有的力度。
  “目前商業地產對公司利潤的貢獻率只有4.4%,但公司對商業地產有更高的期望。現在我們有11個商業專案已經投入了運營,接下來的三年將有3到5個商場投向市場。”龍湖地產內部人士表示,該公司未來的目標是,用15年左右的時間使商業地產的租金收益達到總利潤30%左右的水準。

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