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番禺萬博:廣州“第四商圈”崛起

 廣州  新版圖

  回望廣州十年城市發展歷程,以前廣州城市發展的中軸線以天河為主,南向達海珠區,如今,以天河珠江新城為中軸線的中心,再向南、向北延伸,萬博中央商業區正是位於廣州新城市中軸線南端的廣州城市次級公共中心———番禺新城,而且還是它的重要組成部分。萬博中央商務區的發展定位為現代資訊服務業總部基地,以資訊服務業、總部經濟、仲介機構、大型商業集聚為主。它毗鄰長隆、漢溪和廣州火車南站,是廣州軌道交通3號線上的重要節點,將建成番禺未來的CBD。

  與白雲新城一樣,番禺新城是未來廣州力推的六大功能區之一,其中位於核心位置的萬博板塊,專家認為未來更有望成為次於北京路、上下九、天河城之後的“廣州第四商圈”。4月初記者來到這裏,只見紮堆於此的有萬達集團、海印集團、天河城集團、奧園集團、廣晟集團等知名商家,無不幹得熱火朝天,它們的到來時間有前有後,商業專案的定位也有差異,從迎賓路到市橋,首尾相連,形成了獨具番禺特色的擁有數十個商業專案排列的超級商業長廊。

  現狀:重量級商業專案接連“落地”

  目前,在萬博商業中心區已經落成的有吉盛偉邦家居博覽中心、天河城品牌折扣店、四海一家、沃爾瑪山姆店等品牌商家。去年底,由奧園與番禺國資委合作開發的萬博中央商務區的大型商業專案———奧園中央舉辦了合作開發簽約儀式,一個建築面積達30萬平方米的城市綜合體呼之欲出。近期,萬博商務區數碼產業總部專案舉行簽約儀式,番禺資訊技術投資發展有限公司聯手省屬大國企廣晟集團簽署合作協議,雙方將在萬博商務區內合作共建數碼產業總部。用地面積約為4.088萬平方米,專案總投資額約30億元。4月29日,已經初步建成的海印又一城購物中心正式試業,該購物中心定位為華南地區最大的專營世界奢侈品牌的“奧特萊斯廣場”,目前已經引進的世界奢侈品牌包括Gucci、Amani、Burberry、Boss、Versace等。海印又一城購物中心的開業將使番禺告別無高端奢侈品牌的時代,成為廣州市第三個擁有國際奢侈品牌銷售的地區。正在建設中的還有敏捷廣場、總建築面積超過60萬平方米的番禺萬達廣場以及用地面積5.28萬平方米的新天河城也正在籌建中。

  預期:商業旗艦孕育,發力成熟在即

  廣東流通業商會執行會長黃文傑認為,番禺區整個商業地產正處在一個快速發展期,從未來的發展藍圖來看,番禺將會劃為東南西北四個商圈的商業格局,其中以南北的萬博中心和市橋為主。就目前的發展現狀來看,其中東西商圈廣州南站和亞運城板塊還處於初級階段,而南北商圈就相呼應,發展已經相對成熟,而且隨著越來越多的大型開發專案的進駐,並且即將進入供應市場,商圈發力成熟在即。黃文傑說,按目前的商業發展形勢來看,以萬博中心區域為主的商業總體規模體量將接近80-100萬平方米。

  高力國際市場研究與專案諮詢部董事陳厚橋在接受《羊城晚報》採訪時指出,番禺新城是現在廣州發展的重心區,與白雲新城一樣,作為廣州中軸線上的副城市中心區,未來的發展預期很大,目前番禺的商業發展土地出讓已經完成,不少大型開發商已經進駐,番禺商業發展規模將會出現新的突破。其中,萬博中心開發得比較早,隨著專案的落成,萬博一期,萬達廣場,創鴻廣場等有約33個地塊的出讓以及規劃基本完成,番禺商業王國發展潛力可見一斑。

  消費引擎:規劃利好,吸客力強

  有人曾經將華南板塊稱為“未成熟的蘋果”,該板塊已經相繼孕育了70多個住宅樓盤,但是之前樓盤基本上是各自為政,公共生活配套不足,樓盤之間的交通不便利。

  近幾年,這一切有了很大的改變。隨著長隆片區規劃正式公示,華南板塊作為整個番禺的公共服務配套,為番禺市民提供市政配套服務的計畫進一步得到落實,萬博商圈由此應運而生。在交通上,除了已建的3號線,南起廣州南站,經漢溪長隆、東往大學城,北至大沙東的地鐵7號線已於日前正式動工,預計在2015年前通車。未來番禺地鐵線路還包括8號線延長線、17號線等。交通網絡的搭建,加快番禺新城成為一個居住舒適、生活方便的城市副中心。

  傳統的北京路、上下九和天河城商圈,現在已經出現了配套設施不完善、交通擁擠等狀況,降低了人們購物的舒適度。被人們寄予厚望的萬博商圈,是否能給消費者提供一種新的購物體驗呢?從現在看來,番禺商圈有大量儲備用地,商業專案大而不密,呈現一種大氣和開闊的特點,並且這些商城預留了許多停車位,開著私家車去購物會成為番禺商區的一大特色。香江、長隆旅遊度假區毗鄰這些商城,旅遊加商業,這也將成為萬博商圈的一大賣點。

  陳厚橋認為,番禺的商業將與廣州老城區錯位經營,也是廣州天河城消費力的轉移和延伸。萬博商圈相比其他商圈最大的優勢是在,萬博商業中心周邊高檔社區星羅棋佈,釋放的是上百萬的高收入、高品位、高質素的消費人群,30-50萬居住人口帶來強大消費支撐力。

  業界觀點

  廣東流通業商會執行會長黃文傑:

  萬博商業中心在本世紀初伴隨著華南板塊的開發,歷經多年的居住沉澱,積累了以常住型為基礎的消費人口。另外,萬博中心在近幾年也逐步完成了商業氛圍的積累,加上這個片區上的長隆歡樂世界、香江動物園等旅遊專案的影響力度,在廣州乃至全國都有影響力,具備很強大的吸客力,這樣都意示著,這個區域可能成為番禺區區域性龍頭商圈的可能。

  廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶:

  萬博商圈是廣州商業發展“第四級”,這是基於它的發展時間,是跟隨上下九、北京路、天河城三大商圈之後而形成的。但從商圈的規劃和未來的發展前景看,相對於廣州傳統的商圈,萬博有望成為第二甚至第一級別的商圈。而且,基於對整個珠三角的分析,可以推論,番禺代表廣州乃至整個廣東商業發展的未來。

  高力國際市場研究與專案諮詢部陳厚橋:

  與白雲新城相比較,番禺具備的優勢是與天河的地上地下的交通網絡發達,受天河的商業氛圍輻射更大,而且番禺區的大型住宅樓盤已經相對成熟。在新中軸線上,萬博中心、亞運城、廣州商品展貿城等也會帶來消費優勢,吸引消費群。還有就是地理優勢,這裏可以吸引東莞、順德、中山等地的居民來番禺消費。

  錦繡香江行銷總監任伶甡:

  錦繡香江去年年底開盤時逆市熱銷的原因,除了是用較優惠的價格衝擊市場和樓盤自身的產品品質外,更為重要的是整個番禺商圈的發展。比如萬達、沃爾瑪所在的萬博中央商務區,在生活配套上給了非常大的支持。

  敏捷地產副總監潘玲玲:

  上城國際自去年12月中推出市場以來,1470套單位至上兩周僅剩下140多套,價格也從1.1萬元/平方米漲至1.3萬元/平方米。這些數據都是在樓市寒冬中取得的,這很大原因是獲益於萬博-長隆商圈的實際影響力。

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  萬博商圈周邊一手樓盤概況

  敏捷上城國際

  小複式單位剩餘單位不多,主要戶型為46-92平米、層高4.5米的複式商務單位,折後均價約1.3萬元/平方米,毛坯交樓。5月份將推不限購獨棟別墅上城公館,僅有10多套,產品面積為382-565平米不等,主要分為雙拼以及獨棟兩種類型,產品均為毛坯交樓。目前已經接受登記,價格未定。

  錦繡香江布查特三期

  布查特官邸14座、15座“樓王”單位的價格為2.2萬-2.5萬元/平方米,送5500元/平方米裝修,戶型有190平方米四房,260平方米五房單位,全款支付有9.4折。另外,650-710平方米空中花園別墅臻藏單位在售,1-10座139平方米三房單元已經售罄,11-13座花園洋房168平方米四房還有部分單元,折後精裝價是2.1萬元/平方米。

  萬科紅郡

  萬科紅郡為華南板塊高端樓盤,專案首推別墅,最近組團洋房5月底期間開盤,主推90-100平方米的二房三房單位、50平方米左右的公寓,具體售價未定,即將開始誠意登記。另外,目前在售180-600平方米的獨棟和雙拼別墅,最低3萬元/平方米起,毛坯均價4萬-5萬元/平方米。

  雅居樂劍橋郡

  目前該盤有96-100平方米的三房和139-142平方米的四房單位,現已全面進入清貨期。在售的佰利山組團,主推96-160平方米的3-4房單位,現購房平均每套有20萬元的優惠,折後售價1.4萬-1.6萬元/平方米,帶3000元/平方米裝修。另外,專案還在售香樟道2號別墅,戶型為298-510平方米,總價在1000萬元以上。現購房一次性付款可享9.3折。

  (作者:趙亞洲)
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