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標題: 滬樓市限購令去投資化顯著 房價停漲釀購房空間 [打印本頁]

作者: iatricwwe2395    時間: 2013-3-6 02:58     標題: 滬樓市限購令去投資化顯著 房價停漲釀購房空間

2010年10月,上海出臺“限購令”。今年10月,各地限制性措施屢屢升級,上海明確表示,繼續嚴格執行“限購令”。

  回首上海限購的兩年,去投資效果最為顯著,交易結構得到優化,房價開始滯漲,但也帶來了非滬單身購房者不能買房、改善購房者置換難度增加等問題。

  喜  房價停漲  帶來購房空間

  限購兩年,最讓人欣喜的調控效果莫過於房價從一路飛漲,到緩慢增長,甚至出現滯漲,為經濟能力有限的剛需購房者贏得了時間。同策諮詢研究中心總監 張宏偉表示,各地房價自2011年7月以來出現“停漲”,甚至2011年10月以後出現10-15%以上的個案價格下調,樓市調控已經取得顯著成效。

  滬上監測機構數據顯示,上海2010年1-9月新房成交均價21362元/平方米,2012年1-9月新房成交均價22632元/平方米。限購兩年間,新房成交價漲幅為5.6%,未“跑贏”同期的CPI。而且,在2010年10月至今年9月的93個在售樓盤中,漲價樓盤占了56個,保持不變的樓盤10個,降價樓盤26個。

  “儘管2012年1-9月上海房價分別比2010、2011年同期還上漲,但上漲速度相對於2009-2010明顯放緩了很多,成交量也因為去投資化的限購政策出現下降。”張宏偉指出,限購政策為剛需一族爭取更多的購房時間,為首套房自住需求放量入市提供了市場機會。“儘管房企降幅收窄,但從政策面的走勢可以看出,整個市場基本面尚未有明顯好轉跡象,限購限貸政策之下房價不會出快速上漲的趨勢。在房價相對平穩的階段,仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時間窗口。 ”

  哀  改善購房者  置換難度增加

  除了非上海戶籍單身人群,不少改善性購房者也受到了限購令帶來的不利影響,最明顯的就是,換房流程變麻煩了。記者從德佑地產瞭解到,隨著限購政策執行力度逐漸加強,二手市場的“連環案”逐漸增多,給成交帶來了很大的難度。

  據介紹,“連環案”指的是二手房交易的買家因為限購,需要售出原有的房產,再買進中意的房源,這樣的交易往往會牽涉到多個業主,部分交易的上下家都存在這樣的問題,牽涉的業主就更多了。而由於牽涉到多筆交易,“連環案”的時間控制成了較大的問題,也更易引發違約問題。由於客戶售出已有的房產需要一定的時間,部分房東不願意等待這樣的客戶,造成了交易的流產。而且,不少“連環案”除了牽涉到多個業主,還會可能牽涉到不同的仲介公司,只要其中一環出錯,就將使得後續的交易難以進行,不可控性較強。

  德佑地產中潭店經理許廣燕表示:這種“連環案”在改善置換需求集中的區域目前變得尤為突出,其門店最近三個月成交的二手房中,有三分之二是“連環案”。例如,近期一位業主出於改善居住品質的目的,將其中遠兩灣城的一套一房房源在一家德佑的門店出售,又在另一家德佑門店相中了同一社區的一套四房大戶型房源。由於限購的原因,該業主必須在原來的房源交易手續完全完成後,才能購入四房房源,這樣一來兩筆交易的時間相疊加,整個交易的週期被大大拉長。所幸交易各方的誠意和耐心較強,因此交易才得以順利進行。

  憂  不少地方政府屢闖“紅線”

  從2010年10月至今,上海執行限購已兩年有餘。近期,上海房管局表示,房地產市場調控政策仍然處於關鍵時期,上海將繼續嚴格執行住房的限購調控措施。中央層面,也多次強調繼續堅持限購等調控手段不動搖。

  儘管限購帶來了房價趨穩等效果,也有中央和多地政府“撐腰”,但是作為一項行政色彩極濃的調控政策,擇時退出或是它的最終命運,退出後可能出現的的反彈讓人憂心。事實上,不少地方政府已經迫不及待,屢屢“闖關”,衝擊限購紅線。

  中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌指出,從短期來看,現有的調控政策很難替代,原因是體制改革沒跟上。在他看來,有些地方房價過快上漲,都是供求關係失衡所致。目前是通過限購的辦法來解決,但房地產市場的問題其實是體制的問題,“像土地、稅收方面的改革這兩年沒什麼推進,金融方面的改革一會兒冷一會兒熱,影響房地產市場預期。要想長遠解決房地產市場的問題,是要找出治本的辦法來。 ”

  有開發企業負責人認為,最終還是要回到“市場決定市場”上來,除了房產稅、保障房,目前還看不到太多有效辦法。也有業內人士表示,未來限購政策未必會完全推出,也許會以更合理的形式存在,類似行政手段干預市場的情況在西方發達國家也存在,只是它們制定的政策更科學合理。

  “限購令是房產稅的過渡,相比之下,房產稅更尊重市場活力。 ”宋會雍告訴記者,隨著房產稅試點深入,未來可能會出現限購與房產稅並存的局面,待房產稅成為主導力量,限購就能功成身退。

  樂  去投資化  投機被擠出

  值得關注的是,除了房價增幅的日漸減小,樓市交易結構變得“健康”也是不可忽視的限購成果。

  張宏偉表示,由於“去投資化”樓市調控措施,各地投資性投機性需求已經被大量擠出樓市,市場基本回歸至以自住需求為主。

  2009-2012年上海商品住宅市場成交量的變化情況也可以反映出投資性需求進入撤出樓市的大致數量。 2009年成交量1763.6萬平方米,2010年為972萬平方米,而2011年只有729.8萬平方米,今年1-9月為633.61萬平方米,如果第四季度按照每月80萬平方米的近期月均去化速度來計算,那麼預計今年會成交870-900萬平方米。 2012年的市場略好於去年,但仍然難以超過2010年,更不用說2009年。 2011-2012年市場成交量的走低很大程度上是由於去投資化的調控導致的。從這2009、2012這兩年市場成交量差值來看,大約有1000萬平方米的市場需求被積壓出樓市,其中包含大量投資性投機性需求。

  上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍也向記者表示,過去房產被視為絕好的投資品,吸引了大量非居住性的投資投機需求入市,如今,這部分需求被政策抑制,房價的漲幅縮小也使得投資投機的價值減少,當前買房入市的大多數都是真實的消費需求。

  怒  想買不能買  變身“租奴”

  限購的將非消費性需求逼出市場的同時,也不可避免地產生副作用,誤傷了不少剛需人群。

  尤其是今年6月,市場傳出“非滬籍單身限購”的消息。該政策規定,非上海戶籍單身人士無法辦理房地產登記,即使該購房者在滬名下無房、且能出具2年內在上海累計繳納1年以上個稅或社保證明也不行。有關部門澄清,這並非進一步收緊政策的新政,而是此前政策的嚴格執行。 “本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房”中,所謂“家庭”就是購房者必須已婚,單身並不視為“家庭”。

  不少非滬籍單身購房者在滬安家置業的夢想因此受阻,引發了這一人群的憤怒和來自各方的爭議聲。號稱不婚主義的前網路紅人“二月丫頭”,還以自己購房遇限的親身經歷,在網路上口誅筆伐。

  不止如此,由於被限購無奈轉購為租,租賃市場需求旺盛,房租也因此被一再推高。很多在外打拼的年輕人不得不面對日漸高漲的房租,苦變“租奴”。更有甚者,在高房租和被限購的雙重打擊之下,放棄了在大城市打拼的夢想。

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  限購政策頒佈的過程

  2010年10月,上海市政府發佈發佈 “滬十二條”,其中,“限定居民家庭購房套數”被認為此次政策最嚴厲的一條調控措施。

  2011年2月,上海發佈“滬九條”限購執行細則。

  2012年2月,傳上海樓市調控政策出現微調,外地戶籍居民持長期居住證滿三年,可享受上海本地戶籍居民的同等購房資質。這一“舊政新解”很快被叫停。

  2012年6月,傳上海限購令再升級,非滬籍單身人士不可買房,官方稱並非新政。

  2012年7月,上海重申住宅產權的酒店式公寓屬於限購範圍。

  2012年10月,上海市房管局局長劉海生表示,上海將繼續嚴格執行限購令等調控政策,不會放鬆政策,目前也不會有新的政策調整。




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